IMAR HUKUKU DERS NOTLARI

2006-10-24T12:05:00.000-07:00

ÇEVRE KANUNU

Özel çevre koruma bölgelerinden söz edilmektedir. U.A.sözleşmeler ve ulusal mevzuat gereğince korunmaya adanmış eserlerle, canlı ve cansız varlıkların korunması ile birlikte; deniz, göl, akarsu, kıyı ve kara kaynaklarının derinliklerinin korunup, geliştirilmesi ve bölgedeki her türlü alıcı ortamın kirlenmeden korunmasının amaç edinildiği özel bölgelerdir.

Alıcı ortam= her türlü doğal ve yapay kirleticinin atıldığı yakın veya uzak çevreyi ifade eder. Özel çevre koruma kurumu başkanlığı kurulmasına dair KHK özel çevre koruma birimlerinin her ölçekte plan ve projelerini yapmak ve onaylamak ve revize etmek yetkisini bu başkanlığa vermiştir.

Özel çevre koruma bölgelerinde; özel çevre koruma imar planları çevre ve orman bakanlığına bağlı özel çevre koruma kurulu tarafından yapılmaktadır.

Bu kurul, yüksek çevre kurulunun belirlediği ilke ve kuralları ve tabii ki imar mevzuatındaki hükümlere ters düşmeyen planlama esaslarını göz önünde tutmakla planlamayı yapar.

Özel çevre koruma bölgeleri bakanlar kurulu tarafından belirlenir ve R.G de yayımlanır.

3621 sayılı KIYI KANUNU

Kıyı kanunu; deniz ve doğal ve yapay göller ve akarsu kıyılarında doldurma ve kurutma yoluyla araziler elde etmeye imkan sağlamıştır.

Doldurma= suni olarak akarsu kıyılarında, toprak,taşla doldurulmasını ifade eder. Örn; İzmir kordon boyu

Kurutma yolu= bataklıkların yapay maddelerle doldurulmasını ve kurutulmasını ifade eder. Burada kamu yararı esastır. Buralardaki ekolojik özelliklerin dikkate alınması zorunludur.

Doldurma ve kurutma yapacak idare ( dsi, karayolları ) valiliğe öneride bulunur, öneri valiliğin görüşü ile birlikte B.İ.B gönderilir.bakanlık uygun görürse ilgili idare uygulama imar planını hazırlar bakanlığa verir ve bakanlıkça onaylanırsa kesinleşmiş olur.

Planlara İ.K uygulanır bu araziler ( doldurulan ve kurutulan) devletin hüküm ve tasarrufu altındadır, özel mülkiyete konu olamaz.

Eğer bu alanlar turizmi teşvik kanunu kapsamında ise bu kanun hükümlerince yapılır ve kültür ve turizm bakanlığınca onaylanır.

----planlama bitti.----

ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ(1 soru çıkacak) yeni konu

Planlama bölümündeki hükümlere göre yapılan planların uygulamadaki yeri, kapsamı ve özellikleri yönünden incelenecektir.

Arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin konu İ.K’nun 18 ve 19.md ile bu maddelerin uygulamasına ilişkin arazi ve arsa düzenlemesi ile ilgili esaslar hakkında yönetmelik kuralları bu konudaki kaynağı teşkil eder.

**** parselasyon işlemiyle amaçlanan; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının biçimi ve boyutu, yapı düzeni inşaat ve derinliği ve yerleşme yoğunluğu, arazinin kullanım şekli, mülkiyet sınırı, mevcut yapıların durumu göz önünde tutulmak üzere yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaya yönelebilir.

***** bu ifade parselasyon işleminin unsurları;

1-) imar planı ve imar planının raporuna uyulacaktır. Parselasyon için uygulama imar planının olması şarttır. Ayrıca ilgili yönetmelikte belirtilen unsurlara, kurallara uyulacaktır. Bundan sonra ise ayrıntılara gidilerek, parsel ölçü ve nitelikleri ile arazinin durumu ve diğer imar mevzuatında yer alan yönetmelikteki hükümlere de uyulmak suretiyle imar parselleri oluşturulacaktır.

Burada sözü edilen; imar adası, imar parseli ile kadastro adası ve kadastro parseli sözcüklerine bakılmalı

İMAR ADASI= imar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.

İMAR PARSELİ= imar adası içindeki kadastro parseli içindeki imar planı, imar kanunu ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

KADASTRO ADASI= kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.

KADASTRO PARSELİ= kadastro yapıldığı zaman, kadastro adaları içinde yer alan mülkiyeti tescilli parsellerdir.

İmar planları ve bunlara dayanılarak parselasyon işlemlerinden önceki durumda doğal ve yapay sınırlarla çevreli ve mülkiyet sınırları ile malikleri belirli mevcut kadastro parsellerinden oluşan arazi parçalarına “kadastro parçası” denir.

Bu alanlara imar planları yapılarak sağlıklı bir yerleşim, ulaşım, kültürel faaliyetler için uyumlu bir ortam yaratılarak parselasyon işlemleri ile de planlara uygun bir biçimde “imar adaları” ve “ imar parselleri” oluşturulmaktadır.

Parselasyonu kim yapar?

Parselasyon planı hazırlanınca, belediye ve mücavir alan içindeki belediye encümenlerince, bu alan dışında il idare kurulunca onaylanır ve yürürlüğe konur.

Bu parselasyon işlemi 1 ay süreyle ilan edilir. Ayrıca alışılmış vasıtalarla duyurulur, bu süre sonunda kesinleşir.

Ancak, parselasyon işlemine askı süresi içinde itiraz edilebilir, itiraz parselasyon işlemini yapan mercii de incelenir, itiraz kabul edilirse işlem düzeltilerek yeniden duyurulur.

İtiraz kabul edilmezse parselasyon işlemi kesinleşir, yargıya müracaat söz konusu olur, eğer itiraz tam karşılanmamış ise; doğrudan yargı yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır.

Bu şekilde kesinleşen parselasyon işlemleri tescil için tapu dairesine gönderilir.

Tapu daireleri ilgililerin rızasını aramaksızın resen tapu sicillerini düzenler.

( 18 ve 19. md)

44.md gereği yönetmelikte ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

18md/ 1.fıkrada kapsam ve yetki var.

Parselasyon işlemlerinin unsurlarını açıklıyor. İmar planlarına dahil, binalı veya binasız, arsa ve araziler; maliklerin veya diğer hak sahiplerinin rızası aranmaksızın resen yapılır. Birbirleriyle birleştirmek, yol fazlasıyla birleştirmek veya kamu kurum ve belediyelerle birleştirmek bunları yeniden elde ettiğimiz araziyi yeniden imar planına uydurulup ada ve parselleri bağımsız olarak veya hisseli olarak veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılır, tapuda resen tescil işlemi yaptırılır.

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni dışında il idare kurulunca parselasyon işlemi yapılır.

Parselasyon işlemi ile ilgili diğer yetkiler parselasyon işlemi ile, kadastro parselleri imar parseli kazanacağından değerinde bir artış olacaktır, bu değerin artışında “düzenleme ortaklık payı” adı altında bir miktar arazi alınır.

Bu alınacak düzenleme ortaklık payı düzenlemeye giren taşınmazın düzenlemeden önceki yüz ölçümünün %35’ini geçemez, alınan düzenleme ortaklık payı ancak düzenlemeye tabii tutulan alanın ihtiyacı olan yol, meydan, otopark, park, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerde ve tesislerde kullanılır, başka maksatlar ile kullanılamaz,

Herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınamaz.

--YÖNETMELİK HÜKÜMLERİ----

İ.K.44.md. hüküm gereği çıkarılmış, parselasyon işleminin nerelerde, ne şekilde yapılacağı belirtilmiştir. Yasal dayanak 44.md dir.

Kapsamında; belediye ve mücavir alan sınırları ve dışındaki ancak uygulama imar planları içindeki binalı ve binasız arsa olarak belirtilmiştir.

“düzenleme sahası”= sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen sahadır. Bu sahanın tespiti belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunca karar verilir.

Belirlerken 5 yıllık imar programlarına öncelik tanınarak beldenin gelişme ve ihtiyaç durumu göz önüne alınır.

Konut yapımına uygun yeterli miktarda arsaları hazır bulundurur. Konut yapımına hazır arsa sayısı bir önceki yıl verilen yapı ruhsatından az olmamalıdır. Emredici hükümdür.

Düzenleme sahası; bağımsız bir imar adasından küçük olmamalıdır.

İmar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde oluşmuş olması nedeni ile yeniden düzenlenmesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısımda bir kaç taşınmazın ifraz ve tevhid yoluyla imar planı ve mevzuatına uygun imar parselleri elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde adanın sadece geri kalan kadastro parsellerinin müstakil olarak imar planı düzenlemesine tabi tutulabilir.

Düzenleme sınırı ( vize sonrası 2. hafta 17 aralık)

Düzenlenecek imar alanının imar planına göre, yol, meydan, park gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tapuda tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır. Bu sınırların düzenlenmesi ile uyulacak esaslar ilgili yönetmeliğin 6.md ile düzenlenmiştir.

Şöyle ki; iskan sınırının bittiği yerlerde,cami ve karakol yerlerinin dış sınırında yeşil alan ve cami ve karakol yerlerinin dış sınırlarında yeşil alan ve genel otopark alanlarının ortaklık payı oranları ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerin iskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden geçirilir.

Ancak imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları var ise bu husus esas alınır.

Eğer parsel büyük ise o zaman ifraz yapılarak ifrazın sınırından geçirilir. İmar ve kadastro parselleri üzerinde inşa edilmiş ve düzenleme sırasında plan ve imar mevzuatına göre korunmasında sakınca bulunmayan yapılar bu imar parseli içinde bırakılır.

Düzenleme ortaklık payı oranı bir düzenleme sahasında belirlenen düzenlenen ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümleri miktarının oranıdır.

Dağıtım cetveli

Her imar adası için düzenlenen ve düzenleme sonucu meydana gelen parsellerin hangi kadastro ve imar parsellerinden nasıl oluştuğunu ve alınan düzenleme ortaklık payını gösterir. Varsa malikin rızası ile terk edilen ve kamulaştırılan alanları da gösterir.

Tahsis cetveli

Kadastro veya imar parselinin hangi imar adasında yer aldığını gösteren cetveldir.

Parsel numarası

Ada içindeki parsellere her ada için birden ve kuzeybatıdan başlayarak verilen numaradır.

Parselasyon planı

Uygulama imar planının araziye uygulanmasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerine çizilen kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plandır.

Röleve= yeri değişmeyen sabit tesislere göre zeminden alınan ölçüler.

*** imar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımındaki kıstaslar****

İlgili yönetmeliğin 10 md. de düzenlenmiştir.

1-) düzenleme ile oluşacak imar parsellerinin mümkün olduğunca aynı veya yakınındaki eski kadastro veya imar parselleri tahsise alınır.

2-) plan ve imar mevzuatına göre korunması mümkün olan yapıların tam olarak bir imar parseline intibak ettirilir.

3-) mal sahibine verilecek olan miktarın imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle bağımsız imar parseli verilmemesi halinde kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilir.

Bu hisselendirme imar parselinin miktarı, yapı varsa ana yapı veya yapılar toplamı, inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri orantılı olarak hesaplanır.

4-) düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi hizmetlere ayrılan alanların parselleri düzenlemeye giren parsellere alanları arasında pay verilerek hisselendirilir.

Düzenleme sahasında önce;

1-) belediyeye ait arsalar bu işe tahsis edilir. 2-)Bu yetmeyince bu sahada belediye devri mümkün hazine veya özel idare mülkiyetindeki parsellerden yol, meydan, park, otopark, toplu taşım istasyonu, terminal gibi umumi hizmetlere ayrılan kesimlere belediye -----eksik-------3-) bunlar yetmeyince kamulaştırılır.

Kadastro parsellerinin en büyük oranda başlamak üzere müstakil imar parsellerine verildikten sonra arta kalan miktardır.

Alanları en küçük imar parseli alanının 4/1’den daha küçük olan kadastro ve imar parsellerinin en küçüğünden başlayarak tamamı yol, meydan, yeşil saha, otopark, cami, karakol gibi umumi hizmetlere hizmet edenlerin yeteri kadarları kamulaştırılır.

İfraz ve birleştirme (tevhid)

İlgili yönetmeliğin 15.md’de konuya ilişkin kurallar;

1-) arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış,imar adalarındaki bir veya bir kaç parselde ya da iskan edilmiş alanlardaki kadastro parsellerinde maliklerin müracaatı üzerine imar planı ve imar mevzuatına uygun olarak ifraz ve tevhid yapılır.

İ.K 15md.’de bu konuya değinilmiş, imar planlarına göre yol,meydan,yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlerdeki taşınmazlar bu kısımdaki ifraz ve tevhidine izin verilmez.

İmar parselasyon planı tamamlanan yerde yapılacak ifraz ve tevhidin bu planlara uygun olması gerek. İmar planlarında parsel cetveli teyin edilmeyen yerlere yapılacak bölmelerin en az çevre genişliği ve büyüklükleri ilgili yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.

İmar planı dışındaki alanlarda yönetmelikte tayin edilecek miktardan küçük ifrazlara izin verilmez.

Yeni konu = YAPILAŞMA (sınavda yapılaşmadan 1 soru var.)

Tanım= karada ve suda daimi veya geçici, resmi ve özel, yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve hareketli tesisler.

Yapı yapma izninin; şartlarını ve nitelikleri incelenecek. Yapı ruhsatı alınmadan ya da alınan ruhsat ve eklerine aykırı başlanılan ve yapılan yapılara ve bunlara uygulanacak yaptırım ve cezalara değineceğiz, ayrıca yapının kullanılması için gerekli yapı kullanma izni hakkındaki kurallardan söz edeceğiz.

Yapı ruhsatı

Bir yapının yapımına başlanılabilmesi için önce yapı ruhsatı alınması gerek. İ.K.21’de kanun kapsamına giren bütün yapılar için belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelerden bu sınırlar dışındaki yerlerden de valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur.

İstisnası= köylerde belirli şartlarda yapılan yapılardır. Ruhsat alınan yapılarda herhangi bir değişiklik ilave ya da tamirat yapılması halinde de yeniden ruhsat alınması gerekir.

Bunun istisnası= iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama, döşeme,tavan kaplamaları,elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ve çatı onarımı ve kiremitlerin değişimi işlemi için ruhsata gerek yoktur.

Ayrıca belediyelerde hazırlanacak yönetmeliklerinde belirlenmek ve taşıyıcı unsurları etkilememek koşuluyla ( kolon,sütun ) bazı değişiklik ve onarımlarının ruhsatsız yapılabilmesi mümkündür.

i.k 20md. hükmüne göre; yapı esas itibari ile mülkiyet hakkı olan kişi ve kuruluşlar tarafından yapılır, bunun yanında yetkili kamu kuruluşunca verilen taşınmazın tahsisi ya da irtifak hakkı tesisi halinde de bu kişilerce yapı yapılabileceği öngörülmüştür.

Örn; turizm tesisi için verilen 9 yıllık tahsis kararı gösterilir.

Diğer taraftan yapı yapılırken doğal olarak taşınmazın bulunduğu yerde uygulanan imar kanunu ve yönetmeliğine ve alınan yapı ruhsatı ve eklerine uyulması mümkündür.

Yapı ruhsatı alma şartı

İ.K.22md.’de düzenlenmiş, yapı sahipleri veya vekillerince dilekçe ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelere, dışında valiliklerin ilgili bürolarına başvurulur.

Bu dilekçeye tapu ya da tapuya geçecek kamu kuruluşlarınca verilmiş tahsis belgesi, ( mülkiyete dair kesinleşmiş mah. kararları veya kesinleşmiş kamulaşma kararı) tapuya geçecek bu belgeler ile mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperle veya yoksa kroki ve ekte verilen bu dilekçe ve ekleri incelenerek, yanlış veya eksik yok ise başvuru gününden itibaren 30 gün içinde yapı ruhsatı verilir.

Eksik ve yanlış varsa bunlar yazılı olarak ilgiliye bildirilir. Eksikler tamamlandıktan sonra yapılan başvurudan itibaren 15 gün içinde yapı ruhsatı verilir.

Tanım= yapı ruhsatı yetkili idare ( belediye veya valilik) tarafından arazi, arsa veya parsellerde tapu veya bunun yerine geçecek belge sahibince söz konusu taşınmazda imar mevzuatına uygun bir inşaat ya da tamamlanmış bir yapıda esaslı değişikler, ekler ve onarımların yapılabilmesi için verilen bir belgedir.

Yasa koyucunun böyle bir yol izlemesinin nedeni İ.K’, imar planı ve yönetmelikle sağlanan imar düzenini koruma ve geliştirme amacıyla yapılan yapı yapma ve var olan yapılara ilaveler ve bunlarda değişiklik ve onarım yapılmasını gözetim ve denetim altında tutmak ve gerekli önlemleri alabilmektir.

Bu durumlar imar planında yerleşme alanı olarak belirlenmiş, parselasyon işlemleri tamamlanarak yürürlüğe girmiş ve uygulama başlamış olan yerlerde söz konusudur.

Gelişme alanlarında iskan sınırı içinde olup da imar planında beldenin gelişmesi için ayrılan sahalarda yapı ruhsatı verilebilmesi için imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca onaylanmış olması ve plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının pis,ve içme suyu şebekelerinin teknik alt yapısının yapılmış olması şarttır.